umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Dowiedz się, co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. W jakiej powinna być formie? Jakie są najczęstsze sposoby zabezpieczenia?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Proces zakupu mieszkania jest często długotrwały. Samo poszukiwanie odpowiedniej oferty trwa przynajmniej kilka miesięcy. Po znalezieniu właściwego mieszkania kupujący zapoznaje się ze stanem fizycznym i prawnym lokalu. Jeśli wszystko się zgadza, strony negocjują cenę i pozostałe warunki transakcji. Zazwyczaj strony potrzebują jednak dodatkowego czasu przed ostatecznym zawarciem umowy sprzedaży mieszkania. Kupujący musi zgromadzić środki finansowe na jego zakup, np. poczekać na decyzję banku w sprawie kredytu, sprzedać obligacje lub akcje, zakończyć lokaty, sprzedać swoje dotychczasowe mieszkanie. Sprzedający natomiast często poszukują równocześnie nowego mieszkania dla siebie i potrzebują czasu, aby się przeprowadzić. W wielu przypadkach obie strony są gotowe odłożyć termin transakcji na później. Jednocześnie potrzebują gwarancji, że kontrahent nie wycofa się i że umowa pomimo upływu czasu dojdzie do skutku. Doskonałym rozwiązaniem w takich sytuacjach jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.

Umowa przedwstępna to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy właściwej (tzw. umowy przyrzeczonej). Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna obowiązkowo określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, tj.:
–  cenę, jaką zobowiązuje się zapłacić nabywca,
– szczegółowe informacje na temat mieszkania, co do którego sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia własności i wydania nabywcy.

Ponadto w umowie przedwstępnej strony mogą wskazać termin, w jakim powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. Jeśli taki termin nie został określony w umowie, każda ze stron jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Obowiązuje wówczas termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Należy mieć jednak na uwadze, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Forma prawna umowy

Dla gwarancji, jakie wynikają z umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, duże znaczenie ma jej forma. Prawo w tym zakresie niczego nie narzuca. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zostać zawarta w dowolny sposób (ustnie, pisemnie lub w formie aktu notarialnego). Wiąże się to jednak z określonymi skutkami.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie przewidzianej dla umowy przyrzeczonej (w przypadku umowy sprzedaży mieszkania jest to forma aktu notarialnego), to każda ze stron może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wyrok sądu w takiej sprawie zastępuje niezbędne oświadczenia uchylającej się strony i umowa dochodzi do skutku (własność mieszkania przechodzi na nabywcę, a kupujący płaci umówioną kwotę).

Jeśli natomiast umowę przedwstępną zawarto w słabszej formie (ustnej, pisemnej) to w przypadku, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (umowa nie dochodzi do skutku). Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Zadatek i zaliczka

W celu obustronnego zabezpieczenia interesów kupującego i sprzedającego, umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zawierać obowiązek zapłaty przez kupującego pewnej kwoty na poczet przyszłej transakcji. Taka przedpłata w zależności od słów użytych w umowie może przyjąć dwie postaci wywierające różne skutki.

Pierwszą z nich jest zaliczka, która w rzeczywistości nie stanowi żadnego zabezpieczenia dla umowy przyrzeczonej. Zaliczka polega po prostu na tym, że kupujący wpłaca na rzecz sprzedającego część przyszłej ceny. Trzeba mieć jednak na uwadze, że jeśli do umowy właściwej (przyrzeczonej) nie dojdzie, zaliczka podlega zwrotowi. Nie ma przy tym znaczenia, z czyjej winy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Lepszym zabezpieczeniem – i to dla obydwu stron – jest zadatek. Zadatek dany przez kupującego przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez kupującego druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli natomiast z umowy nie wywiązuje się sprzedający, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek zwykle ustala się w wysokości ok. 10% wartości umowy, jednakże kodeks cywilny pozostawia stronom swobodę w tym zakresie. W razie wykonania umowy zadatek – podobnie jak zaliczka – ulega zaliczeniu na poczet świadczenia . Natomiast w razie rozwiązania umowy (np. gdy kupujący i sprzedający zgodnie ustalili, że do sprzedaży nie dojdzie) zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

umowa przedwstępna zakupu mieszkaniaumowa przedwstępna zakupu mieszkania

Rys.  1 i 2. Co się dzieje z zaliczką i zadatkiem w sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej?

Kara umowna

Kara umowna spełnia podobną funkcję co zadatek. Jest to forma represji wobec nielojalnego kontrahenta i rodzaj rekompensaty dla tej strony, która była gotowa wywiązać się z umowy. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może przewidywać karę umowną za nienależyte wykonanie umowy (np. brak zapłaty lub niewydanie mieszkania w terminie) lub niewykonanie umowy w ogóle.

Prawo odstąpienia od umowy

W umowie przedwstępnej można również zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to realizuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. W razie skorzystania z prawa odstąpienia, umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, podlega zwrotowi (np. zaliczka). Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.

Przykład: kupujący na własny koszt i za zgodą sprzedającego pomalował ściany w mieszkaniu jeszcze przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży. Sprzedający odstąpił od umowy. Kupującemu należy się zwrot poniesionych nakładów.

Jeżeli zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępnego), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.

Wpis do księgi wieczystej

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego istnieje możliwość wpisania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (przeniesienia własności mieszkania) do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Jest to bardzo silne zabezpieczenie interesów kupującego. Chroni go, od momentu wpisu do księgi wieczystej, także w sytuacji zbycia mieszkania na rzecz osoby trzeciej.

Zawarta umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, a nawet ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności mieszkania wynikającego z takiej umowy, nie ograniczają właściciela nieruchomości w rozporządzaniu nią. Nie stanowi więc przeszkody do przeniesienia jej własności (sprzedaży, darowizny) na inną osobę trzecią. Ta osoba trzecia nabywa ją jednak z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego do księgi wieczystej i skutecznego względem niej roszczenia. Osoba, na rzecz której dokonany został wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z umowy przedwstępnej, zachowuje więc swoje roszczenie i może go dochodzić w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości, wywodzącego swoje prawo z nabycia dokonanego po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej. Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 lipca 2005 r. (sygn. I CK 28/05).

Taki wpis to dodatkowe 150 zł tytułem opłaty sądowej plus maksymalnie 200 zł + VAT taksy notarialnej za czynności notariusza.

Pełnomocnictwo do czynności z samym sobą

Innym bardzo silnym zabezpieczeniem umowy przedwstępnej jest pełnomocnictwo do czynności z samym sobą udzielone w związku, czy nawet w samej umowie przedwstępnej. Daje ono możliwość zawarcia umowy przyrzeczonej nie tylko w sytuacji, kiedy druga strona nie chce tego zrobić, ale również wtedy, kiedy nie jest do tego zdolna (np. wskutek ciężkiej choroby, a nawet śmierci). Polega na tym, że jedna strona (np. sprzedający) upoważnia drugą stronę do złożenia w jej imieniu oświadczenia o zawarciu umowy przyrzeczonej. Wówczas osoba dysponująca takim pełnomocnictwem (np. kupujący) na umowie przyrzeczonej może złożyć dwa podpisy (jeden we własnym imieniu, a drugi w imieniu sprzedającego). Druga strona (np. sprzedający) nie musi wykazywać wówczas żadnej aktywności, a umowa dochodzi do skutku.

W przypadku sprzedaży mieszkania takie pełnomocnictwo dla swojej ważności musi mieć formę aktu notarialnego. Dla pełnej gwarancji powinno także wyraźnie wskazywać, że jest to pełnomocnictwo nieodwołalne, skuteczne na wypadek śmierci oraz określać, że na jego podstawie pełnomocnik może dokonywać czynności prawnych z samym sobą.

Przykład: Kupujący i sprzedający zawarli umowę przedwstępną, w której zobowiązali się do zawarcia w ciągu 10 miesięcy umowy sprzedaży mieszkania. W międzyczasie sprzedający uległ ciężkiemu wypadkowi. Nie jest w stanie podpisać aktu notarialnego umowy sprzedaży ani w żaden sposób oświadczyć swojej woli notariuszowi. Dysponując odpowiednim pełnomocnictwem, kupujący może sam udać się do notariusza i złożyć oświadczenie woli nabycia mieszkania w swoim imieniu oraz oświadczenie woli sprzedania mieszkania w imieniu sprzedającego. Umowa sprzedaży staje się ważna i skuteczna.

Jak sporządzić dobrą umowę?

Zawierając umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania trzeba dobrze się zastanowić, jaki jest nasz cel i w jaki sposób ją zabezpieczyć. Jeśli znaleźliśmy wymarzone mieszkanie, jesteśmy pewni jego zakupu i chcemy wprowadzić się do niego w określonym terminie, lepiej zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Inaczej wygląda sytuacja, gdy kupujemy mieszkanie w ramach inwestycji kapitału. Nabywcy przeważnie jest wtedy obojętne, czy kupi właśnie to mieszkanie czy inne. Można wówczas rozważyć zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej i oszczędzić na kosztach notarialnych. W przypadku nielojalności drugiej strony możemy liczyć na szybki zysk z zadatku/kar umownych, a pieniądze zainwestować w inny lokal.

Większość opisanych wyżej zabezpieczeń działa w obie strony. Jeśli nie jesteśmy pewni, czy sami wywiążemy się z postanowień umowy, nie warto przesadzać z zabezpieczeniami. Poza tym trzeba zwracać dużą uwagę na zawarte w umowie sformułowania. Użycie niewłaściwych słów może bowiem rodzić poważne konsekwencje. W związku z tym warto przed podpisaniem umowy skonsultować się z profesjonalnym prawnikiem, np. radcą prawnym, który zwróci uwagę na wiążące się z nią zagrożenia i dostosuje postanowienia umowne do potrzeb klienta.

Tagi: , , , , , , , , ,

Dowiedz się, co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. W jakiej powinna być formie? Jakie są najczęstsze sposoby zabezpieczenia? (więcej…)

Tagi: , , , , , , , , ,